Die Austria und das liebe Geld

[brillantinbrutal]

pramm1ff schrieb vor 3 Minuten:

Da kommt es wohl darauf an, ob wir Baurecht und Liegenschaft an Dritte weiterverkaufen können - und danach sieht es schon aus, immerhin hat man das ja zuvor selbst betrieben. Insofern würde ein etwaiger Masseverwalter im Konkursfall ebendieses tun, um die Gläubiger bestmöglich abzufinden und da muss die Stadt nur bedingt glücklich mit der Lösung sein. Genauso könnten wir ja in einem Panik-Move als letzten Strohhalm das Ding noch irgendwelchen windigen Typen mit seltsamen Ambitionen verklopfen und danach sang und klanglos in den Konkurs gleiten.  

Einerseits hat die Stadt ein Vorkaufsrecht und andererseits kann ich mir kaum vorstellen, dass das Stadion von irgendwem zu einem Preis von zig Millionen kauft, wenn kein Mieter drin ist.

pramm1ff schrieb vor 5 Minuten:

Vielleicht magst du eine ungefähre Zahl nennen? 

Mag ich, kann ich aber nicht.

(Und jetzt versuche ich ruhig zu sein. Sonst fühle ich mich bald, als hätte ich für Grüne Bier ausgeschenkt.)

[pramm1ff]

brillantinbrutal schrieb vor 17 Minuten:

Einerseits hat die Stadt ein Vorkaufsrecht und andererseits kann ich mir kaum vorstellen, dass das Stadion von irgendwem zu einem Preis von zig Millionen kauft, wenn kein Mieter drin ist.

Weswegen sie das Vorkaufsrecht ja jetzt genutzt haben, solange ein Mieter drin ist, bevor jemand viel Geld mit einer leeren Immobilie in guter Lage mit Baurecht machen will. 

Jetzt könnte man natürlich auch noch mit dem lustigen Ungarn spekulieren, der wohl nur halbernst ins Spiel gebracht wurde. Wenn so einer aber dann das Stadion kauft und wir ein paar Jahre die Miete brennen, bevor wir in die Pleite gehen - nun, dann hätte er nachher vergleichsweise Narrenfreiheit und einen supertollen Pachtvertrag. 

Da gab es ja schon durchaus vergleichbare irrwitzige Geschichten mit Vereinen in Geldnot: 

https://tirol.orf.at/stories/3099258

 

brillantinbrutal schrieb vor 20 Minuten:

Mag ich, kann ich aber nicht.

Ich auch nicht, aber ich würde von einer Kleinigkeit ausgehen. Das wäre mir noch nie in einem Geschäftsbericht untergekommen, zumindest nicht erinnerlich und ich habe alle der letzten 7 Jahre zumindest halbwegs gewissenhaft gelesen. 

 

brillantinbrutal schrieb vor 21 Minuten:

(Und jetzt versuche ich ruhig zu sein. Sonst fühle ich mich bald, als hätte ich für Grüne Bier ausgeschenkt.)

[brillantinbrutal]

pramm1ff schrieb vor 1 Stunde:

Weswegen sie das Vorkaufsrecht ja jetzt genutzt haben, solange ein Mieter drin ist, bevor jemand viel Geld mit einer leeren Immobilie in guter Lage mit Baurecht machen will. 

Jetzt könnte man natürlich auch noch mit dem lustigen Ungarn spekulieren, der wohl nur halbernst ins Spiel gebracht wurde. Wenn so einer aber dann das Stadion kauft und wir ein paar Jahre die Miete brennen, bevor wir in die Pleite gehen - nun, dann hätte er nachher vergleichsweise Narrenfreiheit und einen supertollen Pachtvertrag. 

Wie würdest du die Immobilie ganz konkret verwerten, um zig Millionen während der Laufzeit hereinzubekommen?

[pramm1ff]

brillantinbrutal schrieb vor 8 Stunden:

Wie würdest du die Immobilie ganz konkret verwerten, um zig Millionen während der Laufzeit hereinzubekommen?

Ich verstehe die Frage nicht. Wer bin "ich" in dem Beispiel und wann könnte/sollte ich verwerten bzw. in welcher Form?

Nehmen wir den fiktiven Ungarn der das Stadion kauft, weil die Stadt es nicht macht (ihr Vorkaufsrecht nicht nutzt). Der gibt uns auch die 40 Mio, verlangt aber 3 Mio jährliche Miete. Die Austria kann das noch sechs Jahre lang zahlen und geht dann in Konkurs. 

Am Ende bleibt ein Minus von 20 Mio für den Ungarn, dafür hat er aber die Möglichkeit alles zu verkaufen was sich veräußern lässt (sagen wir 10 Mio Erlös für Flutlicht, Möbel, Sitze, Aufzüge,...), reißt vom Rest nieder was geht und baut auf die Tiefgarage und Trainingsplätze einen netten Komplex mit Luxusapartments. Die Stadt sieht weiterhin nur die symbolische Pacht und plagt sich mit einem Immobilienentwickler herum, der das ganze Areal Stück für Stück verschandelt.

Am Ende lässt er den Rest des Stadions derart verfallen, damit er von der Stadt sogar noch eine Förderung erschnorren kann, um auch diesen Teil des Grundstücks noch zu erschließen, wäre ja schade, wenn das verfallene Stadion weiterhin als Schandfleck dort herumstünde. 

Details der Bebauungspläne und des Baurechtsvertrags sind mir unbekannt, aber da der Vertrag steinalt ist, werden da ggf. nicht so viele Vorgaben drinnen sein. 

 

Ist jetzt natürlich viel Fantasie drinnen, aber ich denke der Gedankengang ist nachvollziehbar?

Gäbe es keine zumindest denkbare Bedrohungslage für die Stadt, wäre der Flirt mit dem Ungarn ja irgendwie auch recht umsonst gewesen, würde ich meinen. 

[tifoso vero]

brillantinbrutal schrieb vor 12 Stunden:

Eigentlich ist es relativ einfach, eine Relation zwischen Kaufpreis und zu erzielenden Mieteinnahmen herzustellen. Sie muss daher keine Stadien verkauft haben, um festzustellen, dass diese Relation nicht fremdüblich ist. Was hat Wien von der Austria Wien AG? Nix. Umwegrentabilität? Dass ich nicht lache. Aber womit du einen Punkt hast: Was hat die Stadt von einem leerstehenden Stadion angesichts des Wr. Sportstättenschutzgesetzes?

Wieso ist eine Umwegrentabilität lächerlich? Es kommen wegen Sportveranstaltungen doch auch viele Leute in die Stadt, angefangen von den Auswärtsvereinen und ihren Fans. Auch aus dem Ausland. Und ich bleibe dabei. Ein Stadion ist keine normale Liegenschaft. Da sind Berechnungen über den Wert mehr Theorie als Praxis. Welchen Wert hätte ein leer stehendes Stadion? 

[brillantinbrutal]

pramm1ff schrieb vor 36 Minuten:

Ich verstehe die Frage nicht. Wer bin "ich" in dem Beispiel und wann könnte/sollte ich verwerten bzw. in welcher Form?

Nehmen wir den fiktiven Ungarn der das Stadion kauft, weil die Stadt es nicht macht (ihr Vorkaufsrecht nicht nutzt). Der gibt uns auch die 40 Mio, verlangt aber 3 Mio jährliche Miete. Die Austria kann das noch sechs Jahre lang zahlen und geht dann in Konkurs. 

Am Ende bleibt ein Minus von 20 Mio für den Ungarn, dafür hat er aber die Möglichkeit alles zu verkaufen was sich veräußern lässt (sagen wir 10 Mio Erlös für Flutlicht, Möbel, Sitze, Aufzüge,...), reißt vom Rest nieder was geht und baut auf die Tiefgarage und Trainingsplätze einen netten Komplex mit Luxusapartments. Die Stadt sieht weiterhin nur die symbolische Pacht und plagt sich mit einem Immobilienentwickler herum, der das ganze Areal Stück für Stück verschandelt.

Am Ende lässt er den Rest des Stadions derart verfallen, damit er von der Stadt sogar noch eine Förderung erschnorren kann, um auch diesen Teil des Grundstücks noch zu erschließen, wäre ja schade, wenn das verfallene Stadion weiterhin als Schandfleck dort herumstünde. 

Details der Bebauungspläne und des Baurechtsvertrags sind mir unbekannt, aber da der Vertrag steinalt ist, werden da ggf. nicht so viele Vorgaben drinnen sein. 

 

Ist jetzt natürlich viel Fantasie drinnen, aber ich denke der Gedankengang ist nachvollziehbar?

Gäbe es keine zumindest denkbare Bedrohungslage für die Stadt, wäre der Flirt mit dem Ungarn ja irgendwie auch recht umsonst gewesen, würde ich meinen. 

Das Baurecht läuft noch 51 Jahre. Da kannst vielleicht eine Luxuszeltstadt errichten, aber sinnvollerweise keine Appartements. 

Die Verwertung des Inventars etc wird kaum mehr bringen als der Abbau desselben - so du darauf überhaupt Zugriff hast (Eigentumsvorbehalt, Pfandrechte).

[pramm1ff]

brillantinbrutal schrieb vor 9 Minuten:

Das Baurecht läuft noch 51 Jahre. Da kannst vielleicht eine Luxuszeltstadt errichten, aber sinnvollerweise keine Appartements. 

Woher die präzise Info? Ich habe nur die Info gefunden, dass für den Umbau 2016 offenbar ein neues Baurecht ausgestellt wurde: 

Zitat

Der FK Austria AG wurde 2016 ein Baurecht für die Errichtung der Generali Arena durch die Stadt Wien eingeräumt. Die Modernisierung der bestehenden Infrastruktur und die Neuerrichtung von Tribünen, der Tiefgarage und weitere Baumaßnahmen wurden durch die FK Austria AG unter anderem durch Fremdmittel finanziert.

https://www.wien.gv.at/kultur-freizeit/austria-stadion.html?utm

Das war (nur) für 60 Jahre vereinbart? 

 

brillantinbrutal schrieb vor 13 Minuten:

Die Verwertung des Inventars etc wird kaum mehr bringen als der Abbau desselben - so du darauf überhaupt Zugriff hast (Eigentumsvorbehalt, Pfandrechte).

Eigentumsvorbehalt und Pfandrechte sind von der Vertragsausgestaltung abhängig. Aber ja, die Assets für das Szenario wären das Baurecht und die Tiefgarage mit 376 Parkplätzen, der Rest ist wohl irrelevant im Vergleich. 

 

Sollte der Baurechtsvertrag aber tatsächlich 2016 neu aufgesetzt worden sein, dann ist das Szenario ohnehin hinfällig, weil da sicherlich recht enge Bestimmungen drin sind, was gebaut werden darf. Bei einem alten hundertjährigen Baurecht wären da wohl eher Lücken zu finden gewesen. 

 

PS: Baurecht dürfte um die 200k pro Jahr sein aktuell

[oema]

pramm1ff schrieb vor einer Stunde:

Am Ende bleibt ein Minus von 20 Mio für den Ungarn, dafür hat er aber die Möglichkeit alles zu verkaufen was sich veräußern lässt (sagen wir 10 Mio Erlös für Flutlicht, Möbel, Sitze, Aufzüge,...), reißt vom Rest nieder was geht und baut auf die Tiefgarage und Trainingsplätze einen netten Komplex mit Luxusapartments. Die Stadt sieht weiterhin nur die symbolische Pacht und plagt sich mit einem Immobilienentwickler herum, der das ganze Areal Stück für Stück verschandelt.

Das ist lt Wiener Sportstättenschutzgestz ohne Zustimmung der Stadt halt nicht möglich. 

[bigben79]

oema schrieb vor 8 Minuten:

Das ist lt Wiener Sportstättenschutzgestz ohne Zustimmung der Stadt halt nicht möglich. 

Bei die 3 Trainingsplätze neben dem Stadion würde dies auch gelten ??

 

Auf dem Platz dort könntest als Alternative 1.000de neue Wohnungen hochziehen - für die Stadt & die Bürger - in Zentrumsnähe.

Bei der Akademie könnten als "Abtausch" 1-2 neue Trainingsplätze dazukommen auf Kosten des Parks oder des Kindergartens. 

[brillantinbrutal]

pramm1ff schrieb vor einer Stunde:

Woher die präzise Info?

Aus dem ASB, konkret @aragorn.

pramm1ff schrieb vor einer Stunde:

Das war (nur) für 60 Jahre vereinbart? 

Ja.

pramm1ff schrieb vor einer Stunde:

Baurecht dürfte um die 200k pro Jahr sein aktuell

Also auch schon wieder fast ein Jansson pro Jahr. Das drückt nach meinem Verständnis die Rendite um ca. 15 bis 20%, wobei die nächste Diskussion wäre, wie weit dieser Bauzins fremdüblich ist.

[brillantinbrutal]

tifoso vero schrieb vor 1 Stunde:

Wieso ist eine Umwegrentabilität lächerlich? Es kommen wegen Sportveranstaltungen doch auch viele Leute in die Stadt, angefangen von den Auswärtsvereinen und ihren Fans. Auch aus dem Ausland.

Ganz grundsätzlich kommt das Argument der Umwegrentabilität immer, wenn tatsächlich keine Rentabilität vorliegt, aber das wird eine politische Diskussion. Ganz konkret bringen die Auswärtsfans, die in Bussen zum Match und dann wieder aufs Land gekarrt werden, vor allem Kosten. Außer (hoffentlich) dem Busunternehmer bleibt aber eher niemandem signifikant mehr. Dass die Austria Touristen in einer Zahl anlockt, die diese Investition rechtfertigt, kannst du ja wohl selbst nicht ernst meinen. Wenn du das als Realfan ins Treffen führst, ok, aber in Österreich...

tifoso vero schrieb vor 1 Stunde:

Auch aus dem Ausland. Und ich bleibe dabei. Ein Stadion ist keine normale Liegenschaft. Da sind Berechnungen über den Wert mehr Theorie als Praxis.

Auch ich bleibe dabei. Es ist egal, ob eine "normale" Liegenschaft bewertet wird. Die Dame trifft eine Aussage über die Rentabilität, also das Verhältnis von Mitteleinsatz und Gewinn. Dazu muss sie absolut keine Ahnung von Fußballstadien haben. Es reicht, wenn sie weiß, dass die Rentabilität bei Immobiliengeschäften derzeit höher ist, um sagen zu können, dass entweder der Preis zu hoch oder die Miete zu niedrig ist, als dass die Stadt nicht woanders bessere Immobiliengeschäfte machen könnte.

[The1Riddler]

brillantinbrutal schrieb vor 12 Minuten:

Ganz grundsätzlich kommt das Argument der Umwegrentabilität immer, wenn tatsächlich keine Rentabilität vorliegt, aber das wird eine politische Diskussion. Ganz konkret bringen die Auswärtsfans, die in Bussen zum Match und dann wieder aufs Land gekarrt werden, vor allem Kosten. Außer (hoffentlich) dem Busunternehmer bleibt aber eher niemandem signifikant mehr. Dass die Austria Touristen in einer Zahl anlockt, die diese Investition rechtfertigt, kannst du ja wohl selbst nicht ernst meinen. Wenn du das als Realfan ins Treffen führst, ok, aber in Österreich...

ich bin durchaus bei dir, das bei Umwegrentabilität gerne getrickst wird, aber im Zusammenhang mit Veranstaltungen würde ich zumindest jene berücksichtigen, welche das Ticketing und die Gastro betrifft.
Ich nehme jetzt mal an, dass 20% Mwst. der Ticketeinnahmen dem Staat/der Stadt (das weiß ich tatsächlich nicht, wem die MWST in dem Fall zukommt) zukommen, wenn ein Spiel stattfindet. Zusätzlich noch die 10% Mwst. welche durch die Gastro reinkommen. Übernachtungskosten der Gast Mannschaft und dem Staff würde ich auch noch fair finden, wenn man die mit einrechnet. 
Diese Einnahmen für den Steuerzahler (dem muss/sollte die Unterscheidung Bund/Land ja egal sein in dem Zusammenhang) wird durch die Veranstaltung generiert pro stattfindenden Spieltag. Demnach desto besser das Event und die Auslastung, desto mehr verdient "Steuerzahler" an dem erhalt des Stadions in dieser Form. Die 1,4 Millionen Miete kommen ja oben drauf, die zumindest direkt an die Stadt gehen. Dem Gegenüber stehen die Aufwände für die Polizei, die nicht von den Vereinen getragen werden, wenn ich mich richtig erinnere.
Zusätzlich werden jetzt wohl mehr Veranstaltungen stattfinden als bisher und damit wohl weiter Einnahmen in Form von Mwst. fliesen und Vergnügungssteuer.
Demnach sind die 1,4 Mio. auf dem ersten Blick nicht viel, in Kombination mit Mwst. und Vergnügungssteuer und wohl weitere Abgaben die ich nicht berücksichtige, ein gar nicht so schlechtes Geschäft für die Stadt und dem Steuerzahler.
 

[J.E]

The1Riddler schrieb vor 14 Minuten:

ich bin durchaus bei dir, das bei Umwegrentabilität gerne getrickst wird, aber im Zusammenhang mit Veranstaltungen würde ich zumindest jene berücksichtigen, welche das Ticketing und die Gastro betrifft.
Ich nehme jetzt mal an, dass 20% Mwst. der Ticketeinnahmen dem Staat/der Stadt (das weiß ich tatsächlich nicht, wem die MWST in dem Fall zukommt) zukommen, wenn ein Spiel stattfindet. Zusätzlich noch die 10% Mwst. welche durch die Gastro reinkommen. Übernachtungskosten der Gast Mannschaft und dem Staff würde ich auch noch fair finden, wenn man die mit einrechnet. 
Diese Einnahmen für den Steuerzahler (dem muss/sollte die Unterscheidung Bund/Land ja egal sein in dem Zusammenhang) wird durch die Veranstaltung generiert pro stattfindenden Spieltag. Demnach desto besser das Event und die Auslastung, desto mehr verdient "Steuerzahler" an dem erhalt des Stadions in dieser Form. Die 1,4 Millionen Miete kommen ja oben drauf, die zumindest direkt an die Stadt gehen. Dem Gegenüber stehen die Aufwände für die Polizei, die nicht von den Vereinen getragen werden, wenn ich mich richtig erinnere.
Zusätzlich werden jetzt wohl mehr Veranstaltungen stattfinden als bisher und damit wohl weiter Einnahmen in Form von Mwst. fliesen und Vergnügungssteuer.
Demnach sind die 1,4 Mio. auf dem ersten Blick nicht viel, in Kombination mit Mwst. und Vergnügungssteuer und wohl weitere Abgaben die ich nicht berücksichtige, ein gar nicht so schlechtes Geschäft für die Stadt und dem Steuerzahler.
 

USt von Tickets sind 13 %, zur Info

[tifoso vero]

brillantinbrutal schrieb vor 2 Stunden:

Ganz grundsätzlich kommt das Argument der Umwegrentabilität immer, wenn tatsächlich keine Rentabilität vorliegt, aber das wird eine politische Diskussion. Ganz konkret bringen die Auswärtsfans, die in Bussen zum Match und dann wieder aufs Land gekarrt werden, vor allem Kosten. Außer (hoffentlich) dem Busunternehmer bleibt aber eher niemandem signifikant mehr. Dass die Austria Touristen in einer Zahl anlockt, die diese Investition rechtfertigt, kannst du ja wohl selbst nicht ernst meinen. Wenn du das als Realfan ins Treffen führst, ok, aber in Österreich...

Auch ich bleibe dabei. Es ist egal, ob eine "normale" Liegenschaft bewertet wird. Die Dame trifft eine Aussage über die Rentabilität, also das Verhältnis von Mitteleinsatz und Gewinn. Dazu muss sie absolut keine Ahnung von Fußballstadien haben. Es reicht, wenn sie weiß, dass die Rentabilität bei Immobiliengeschäften derzeit höher ist, um sagen zu können, dass entweder der Preis zu hoch oder die Miete zu niedrig ist, als dass die Stadt nicht woanders bessere Immobiliengeschäfte machen könnte.

In der Umwegrentabiltiät kann ich dir nicht recht geben, vor allem dann nicht wenn wir international spielen. Aber auch sonst nicht. Du siehst halt nur die Kosten, ich den Nutzen. Und natürlich meine ich das ernst. Ich komme übringens auch als Abonnent aus dem Bundesland und lasse immer Geld in Wien wenn ich essen oder etwas trinken gehe. 

Zum Stadionverkauf kann ich dir nur vom Unterschied zwischen Theorie und Praxis berichten. Zwar jetzt nicht bei einem Stadionverkauf, wohl aber von einem bzw. zwei Fabriiksverkäufen. Bei der großen Fabrik (bei der ich sowohl CEO als auch Liquidator war) handelte es sich um ein Projekt mit einer Größe von ca. 5000 m² und einem Grund von ca. einem Hektar. Bei der Bewertung waren Steuerberater, Wirtschaftsprüfer, Anwälte und Realitätenvermittler eingebunden. Bei der Bewertung war man sich nicht einig, schließlich legte man (ich) sich auf eine Summe fest. Es dauerte vier Jahre bis ich das Projekt trotz aller Bemühungen und Inseraten in allen dafür infrage kommenden Medien verkaufen konnte. Da waren abenteuerliche bis kriminelle Bewerber dabei, auch Söhne von Politiker. Schlussendlich konnte ich das Projekt um ein Drittel des vorgesehenen (bewerteten) Preises verkaufen. Die laufenden Kosten für Gemeindeabgaben, Heizung, Versicherung, Strom usw. fraßen jedes Jahr die möglichen Erlöse durch einen Verkauf ja auch auf. Die (sehr moderne) maschinelle Einrichtung konnte ich auf Grund meiner guten Beziehung zu einem der größten Betriebe in meiner Branche in Tschechien (ich hatte dort im Laufe von 5 Jahren Betriebe und 6 Einzelhandelsgschäfte aufgebaut um einen Synergieeffekt zu erzielen) schon knapp nach Schließung unseres Betriebs (ca. 350 Mitarbeiter) pauschal verkaufen. Beim kleineren Betrieb an einem anderen Standort war es leichter, da ich in der selben Branche ein paar Jahre vorher bereits einen Käufer fand. Die Industrie in der ich arbeitet (Bekleidung) war im Sterben begriffen und wir waren auf unserem Fach-Gebiet der größte Produnktionsbetieb ind Österreich. Da wir ein Teil des größten Konzerns in Deutschland in dieser Branche waren und auch bereits Waren aus China importierten (ich spreche jetzt von den Jahren 1979-97) konnten wir die wirtschftliche Entwicklung unserer Branche einschätzen und vorzeitig, verteilt auf mehrere Jahre und begleitet vom ersten Sozialplan in Österreich, die Betriebe einiermaßen "vernünftig" schließen.

Dieser lange Exkurs sollte nur dazu dienen, dass zwischen Theorie und Praxis was außergewöhnliche Immobilien (im konkreten Fall in ländlicher Lage) betrifft schon ein großer Unterschied in Bewertungen liegen kann. Stadien sind vermutlich noch schwieriger einzuschätzen, auch wenn man in der Theorie Restbuchwerte, Bausubstanz, Grundstückwerte usw. relaltiv gut errechnen kann. Einmal unabhängig vom Sportstättengesetz und Baurecht, was soll man mit so einer Immobilie mit wie unserem Stadion anfangen wenn es leer übrig bleiben würde? Selbstverständlich hat da Stadtrat Hacker (ein bekennender Grüner) auch politisch gehandelt und das war auch richtig so. 

bearbeitet 19. März von tifoso vero

[The1Riddler]

J.E schrieb vor 2 Stunden:

USt von Tickets sind 13 %, zur Info

Danke, war mir nicht bewusst.