Der Kauf einer Eigentumswohnung ...

[Eldoret]

Bei uns in OÖ heisst das Baukostenzuschuss und ich habe für meine 82 m2 Wohnung 2900.- bezahlt. Und sollte ich wieder ausziehen bekomme ich das Geld + Zinsen wieder zurück. Vorausgesetzt die Wohnung hat keine von mir verursachte Mängel.

[Relii]

kann mir mal jemand erklären wie genau sich eine vorsorgewohnung definiert bzw. wie die preise für soeine wohnung kalkuliert werden? hab am wochenende ein expose zugeschickt bekommen, bei dem die vorsorgewohnungs-m2 preise bei ca. 2.000 euro/m2 liegen, die anderen eigentumswohnungen liegen bei ca. 4.700 euro - da gibts entweder einen großen haken oder irgendwas überseh ich...

[Blackie75]

Ein wesentlicher Unterschied: Vorsorgewohnungspreis in aller Regel netto, da der Käufer umsatzsteuerpflichtig vermieten muss, damit er sich die USt beim Finanzamt zurückholen kann. Bauträger verkauft mit USt, kann sich von Bauleistungen die Vorsteuer holen.

Eigenbedarfswohnungen werden ohne USt verkauft, haben allein dadurch aber einen höheren Preis, weil der Bauträger für die Bauleistungen keinen Vorsteuerabzug geltend machen kann, wenn er ohne USt verkauft. Die nicht abzugsfähige Vorsteuer kalkuliert er natürlich in den Kaufpreis ein.

Das allein erklärt natürlich nicht den von dir genannten Unterschied, Wenn man im selben Objekt Anleger. und Endnutzerpreise (wenn beides vorgesehen ist) vergleicht, ist der Unterschied bei weitem nicht so hoch, vielleicht 15% oder so.

Für diesen Unterschied müssen auch andere Faktoren eine Rolle spielen. z.B. Lage, Qualität der verwendeten Materialien, Ausstattung etc. Gerade Vorsorgewohnungen werden oft eher in verschrieenen Gegenden gebaut (im Immobiliensprech sind das die "aufstrebenden Wohnbezirke"), weil der Grund dort günstiger ist.

Ich halte es auch für möglich, dass manche Vorsorgewohnungen so mies gebaut werden, dass die in 20 bis 25 Jahren ein Totalsanierungsfall sind und nicht die viel gepriesene Pensionsvorsorge in "Betongold"... 

bearbeitet 9. Juli 2017 von Blackie75

[raumplaner]

Relii schrieb vor 17 Stunden:

kann mir mal jemand erklären wie genau sich eine vorsorgewohnung definiert bzw. wie die preise für soeine wohnung kalkuliert werden? hab am wochenende ein expose zugeschickt bekommen, bei dem die vorsorgewohnungs-m2 preise bei ca. 2.000 euro/m2 liegen, die anderen eigentumswohnungen liegen bei ca. 4.700 euro - da gibts entweder einen großen haken oder irgendwas überseh ich...

klingt sehr eigenartig - so weit eine erste ferndiagnose. die von dir genannten 4700 sind für eine vorsorgewohnung in wien im regelfall deutlich realistischer.

[MC MarkusW]

Blackie75 schrieb vor 14 Stunden:

Ein wesentlicher Unterschied: Vorsorgewohnungspreis in aller Regel netto, da der Käufer umsatzsteuerpflichtig vermieten muss, damit er sich die USt beim Finanzamt zurückholen kann. Bauträger verkauft mit USt, kann sich von Bauleistungen die Vorsteuer holen.

Eigenbedarfswohnungen werden ohne USt verkauft, haben allein dadurch aber einen höheren Preis, weil der Bauträger für die Bauleistungen keinen Vorsteuerabzug geltend machen kann, wenn er ohne USt verkauft. Die nicht abzugsfähige Vorsteuer kalkuliert er natürlich in den Kaufpreis ein.

Das allein erklärt natürlich nicht den von dir genannten Unterschied, Wenn man im selben Objekt Anleger. und Endnutzerpreise (wenn beides vorgesehen ist) vergleicht, ist der Unterschied bei weitem nicht so hoch, vielleicht 15% oder so.

Für diesen Unterschied müssen auch andere Faktoren eine Rolle spielen. z.B. Lage, Qualität der verwendeten Materialien, Ausstattung etc. Gerade Vorsorgewohnungen werden oft eher in verschrieenen Gegenden gebaut (im Immobiliensprech sind das die "aufstrebenden Wohnbezirke"), weil der Grund dort günstiger ist.

Ich halte es auch für möglich, dass manche Vorsorgewohnungen so mies gebaut werden, dass die in 20 bis 25 Jahren ein Totalsanierungsfall sind und nicht die viel gepriesene Pensionsvorsorge in "Betongold"... 

This.

Viele Anleger nutzen über 10 Jahre die steuerlichen Vorteile. Dann wird wieder verkauft. Da braucht es keine Top-Ausstattung.

[Relii]

hab gerade mit dem makler telefoniert... und jetzt ist's mir klar: in den vorsorgewohnungen sind noch altmieter drinnen (unbefristet)

[Blackie75]

MC MarkusW schrieb vor 11 Stunden:

This.

Viele Anleger nutzen über 10 Jahre die steuerlichen Vorteile. Dann wird wieder verkauft. Da braucht es keine Top-Ausstattung.

seit ein paar Jahren sind es für neue Wohnungen schon 20 Jahre, um die steuerlichen Vorteile voll ausschöpfen zu können...

 

[Blackie75]

Relii schrieb vor 10 Stunden:

hab gerade mit dem makler telefoniert... und jetzt ist's mir klar: in den vorsorgewohnungen sind noch altmieter drinnen (unbefristet)

eher untypisch, so ein Second-Hand-Objekt als Vorsorgewohnung anzupreisen. Normalerweise sind das Neubauprojekte, eventuell auch mit Wohnbauförderung. Aber Makler versuchen halt alles, ihren Objekten irgendwie ein Pensionsvorsorgemäntelchen umzuhängen... Mit der Angst vor der Pensionslücke wirbt es sich  leichter, machen diverse Finanzberater/makler auch. Klingt auch besser als "unbefristet vermietete Wohnung zu verkaufen" oder gar "Notverkauf". Da will (oder muss) offensichtlich einer seine "Vorsorgewohnung" zu Geld machen.

Wenn man sowas kauft, muss einem klar sein, dass man - wenn der Mieter keinen großen Blödsinn macht - diesen praktisch nicht kündigen kann. Und man kauft den Mietvertrag mit, wenn der (aus Vermietersicht) schlecht ist, kann das auch noch teuer werden.

bearbeitet 10. Juli 2017 von Blackie75

[raumplaner]

Relii schrieb vor 9 Stunden:

hab gerade mit dem makler telefoniert... und jetzt ist's mir klar: in den vorsorgewohnungen sind noch altmieter drinnen (unbefristet)

das ist in der tat eher ungewöhnlich.

[MC MarkusW]

Was ist an einem unbefristeten Mietvertrag grundsätzlich schlecht? Eine Indexanpassung sollte natürlich schon vorhanden sein, das ist klar. 

Als Anleger kann einem ja nichts Besseres passieren, als ein langfristiger Mieter. 

 

[MC MarkusW]

Und Vorsorgewohnung und Wohnbauförderung passen nicht zusammen!

[Relii]

MC MarkusW schrieb vor 13 Stunden:

Was ist an einem unbefristeten Mietvertrag grundsätzlich schlecht? Eine Indexanpassung sollte natürlich schon vorhanden sein, das ist klar. 

Als Anleger kann einem ja nichts Besseres passieren, als ein langfristiger Mieter. 

 

die genauen details bekomm ich noch, aber bei einer der wohnungen ist die nettomiete 60 euro pro monat.  

außerdem: wenn der langfristige mieter mal auf die idee kommt, nicht mehr seine miete zu bezahlen, dann kriegst ihn trotzdem nicht so einfach aus der wohnung.

[MC MarkusW]

Relii schrieb vor 29 Minuten:

die genauen details bekomm ich noch, aber bei einer der wohnungen ist die nettomiete 60 euro pro monat.  

außerdem: wenn der langfristige mieter mal auf die idee kommt, nicht mehr seine miete zu bezahlen, dann kriegst ihn trotzdem nicht so einfach aus der wohnung.

So einen Mieter wirst, nicht loswerden, wenn dieser pünktlich seine Miete zahlt. So ein Preis ist für ihn ja wie ein Lotto-Sechser.

Warum sollte ein Mieter mit unbefristeten Mietverhältnis schwieriger zu delogieren sein, als einer mit befristeten?

[FAK-masteR]

Relii schrieb vor 47 Minuten:

außerdem: wenn der langfristige mieter mal auf die idee kommt, nicht mehr seine miete zu bezahlen, dann kriegst ihn trotzdem nicht so einfach aus der wohnung.

wie kann das sein? bzw. warum zahle ich dann miete.

[Karlsplatzboy]

Wenn das essen im monat teurer als die miete ist. Läuft.

Das ist sicher ein beamter i.R. der ein bild vom Kreisky überm bett hängen hat.