Hausbau

[Blackie75]

dialsquare schrieb am 23.10.2024 um 09:49 :

Scheinbar geht's jetzt schon langsam nach oben, Immobilienbranche ist zuversichtlich 

https://kpmg.com/ch/de/medien/medienmitteilungen/2024/10/immobilienanlagemarkt-sresi-ergebnisse.html

Mögen sich die Sorgen der Immobilienbranche bewahrheiten  Verglichen mit der Regulierung der Finanzbranche ist der Immosektor Wilder Westen . Lesen hier Schweizer mit und können uns berichten, wovor sich die Immobilienhaie fürchten?  

Zitat

 

Regulierung als grösste Sorge

Schärfere Regulierung findet sich mit 2.2 Punkten auf einer 3er-Skala zuoberst auf dem Sorgenbarometer der Immobilienbranche, gefolgt vom möglichen negativen Einfluss aus dem wirtschaftlichen Umfeld in Europa (2.0 Pt.). Zinsrisiken sind im Vergleich zu den beiden Vorjahren deutlich in den Hintergrund gerückt.

Das Risiko schärferer Regulierungen wurde nur bei der Umfrage 2014 noch leicht höher (2.3 Pt.) eingeschätzt, was mit der damaligen Zinssituation und der im Vorjahr beschlossenen Aktivierung des antizyklischen Kapitalpuffers zusammenhängen kann. Die aktuelle Einschätzung dürfte eine Auswirkung bereits beschlossener Massnahmen zur Ertragsdeckelung, bevorstehender politischer Vorstösse, der raumplanerischen Herausforderungen und der Umsetzung der Nachhaltigkeitsvorgaben sein.

 

[Relii]

weil ich gerade eine finanzierungsanfrage an eine bank übermittelt hab: bei der übersicht bei der man diverse vermögenswerte angeben konnte, war bei vielen optionen (wertpapiere, bausparer, vorhandene immobilie, sparkonto, etc.) eine checkbox option mit "Vorfinanzierung" vorhanden. weiß jemand wie das in der praxis läuft? kann ich zum beispiel meine wertpapiere tatsächlich als eine art pfand einsetzen (aber ist das dann nicht ein simpler lombardkredit, der wird wiederum bei einer immo-finanzierung eher nicht wirklich günstig sein)?

bislang dachte ich eigentlich, dass solche vermögenswerte nur für die generelle bonität herangezogen werden, aber nicht für den kredit an sich als sicherheit dienen können.

[DeusAustria]

wienerfußballfan schrieb am 23.10.2024 um 17:55 :

Wenn dem so wäre würde es kaum Einfamilienhäuser geben.

Also zu zweit mit einem Nettoeinkommen von 4000€+ sollte sich ein Haus ausgehen (wenn auch nicht in Wien) aber Häuser um die 300.000 sind da finanzierbar aus meiner Sicht.

Das es für die Verordnung keinen Unterschied macht ob die Bank 500.000 oder 300.000 finanziert ist halt auch witzig.

Es gab eben Zeiten da reichte ein sehr gutes Einkommen oder EK mit normalen Einkommen aus, nun musst sehr gutes Einkommen und Haufen Eigenkapital haben.

Ich bin sehr gespannt was kommt... zumindest die Schaffung einer Möglichkeit des Eigenmittelersatz-Darlehns wären vielen geholfen. 

Es gab auch mal Zeiten in denen die Leute Licht mittels Kerzen erzeugt haben und der Pflug am Acker von einem Pferd gezogen wurde. Zeiten ändern sich eben. 

[OidaFoda]

Relii schrieb vor 40 Minuten:

weil ich gerade eine finanzierungsanfrage an eine bank übermittelt hab: bei der übersicht bei der man diverse vermögenswerte angeben konnte, war bei vielen optionen (wertpapiere, bausparer, vorhandene immobilie, sparkonto, etc.) eine checkbox option mit "Vorfinanzierung" vorhanden. weiß jemand wie das in der praxis läuft? kann ich zum beispiel meine wertpapiere tatsächlich als eine art pfand einsetzen (aber ist das dann nicht ein simpler lombardkredit, der wird wiederum bei einer immo-finanzierung eher nicht wirklich günstig sein)?

bislang dachte ich eigentlich, dass solche vermögenswerte nur für die generelle bonität herangezogen werden, aber nicht für den kredit an sich als sicherheit dienen können.

Natürlich ist das möglich,  es kann auch im Rahmen der Kim Verordnung als Eigenmittel Ersatz herangezogen werden 

[Flana]

OidaFoda schrieb vor 59 Minuten:

Natürlich ist das möglich,  es kann auch im Rahmen der Kim Verordnung als Eigenmittel Ersatz herangezogen werden 

Tatsächlich. Hats da diesbezüglich mal eine Novelle gegeben? Kann mich nur daran erinnern, dass es zumindest bei Einführung der VO einen "Aufschrei!!11elf!" gegeben hat, weil "Altimmos" (vermeintlich) nicht herangezogen werden durften (also jetzt die Konstellation, dass Familie A derzeit in einer kleinen Wohnung wohnt und diese als Eigenmittel in eine größere Wohnung/ein Haus einbringen wollte).

[OidaFoda]

Flana schrieb vor 45 Minuten:

Tatsächlich. Hats da diesbezüglich mal eine Novelle gegeben? Kann mich nur daran erinnern, dass es zumindest bei Einführung der VO einen "Aufschrei!!11elf!" gegeben hat, weil "Altimmos" (vermeintlich) nicht herangezogen werden durften (also jetzt die Konstellation, dass Familie A derzeit in einer kleinen Wohnung wohnt und diese als Eigenmittel in eine größere Wohnung/ein Haus einbringen wollte).

Nein, das gabs jederzeit,  bei Einführung waren noch die Zwischenfinanzierungen untersagt (war auch völlig absurd), das ist nun wieder möglich 

[Relii]

weils hier auch schon über kredite ging: gerade mal eine eher lose finanzierungsanfrage bei der hausbank abgegeben.

finanzierungsbedarf ca. 50 %

laufzeit: 408 monate, fix: 3,15 %, 10 jahre fixzinsperiode, danach 3M EURIBOR + 1 %, eff. jahreszins: 4,00 %
laufzeit: 408 monate, fix: 3,3 %, 25 jahre fixzinsperiode, danach 3M EURIBOR + 1 %, eff. jahreszins: 3,60 %
pönalfreie vorzeitige rückzahlung: jährlich 10 % von der nominale

laufzeit: 408 monate: variabel: 3M EURIBOR + 1 % (aktuell 4,375 %), eff. jahreszins: 4,70 %

 

was ich interessant finde: die bewertung der immobilie ist über 20 % höher als der kaufpreis; ist das ein potentielles schnäppchen oder ist das ein schmäh um einen höheren pfandbetrag/gebühren/whatever eintragen zu können? 

[sundaydriver]

Relii schrieb vor 8 Minuten:

was ich interessant finde: die bewertung der immobilie ist über 20 % höher als der kaufpreis; ist das ein potentielles schnäppchen oder ist das ein schmäh um einen höheren pfandbetrag/gebühren/whatever eintragen zu können? 

also normalerweise bewertet die bank eher niedrig, geht es um einen hypothekarkredit?

[Relii]

ja, ist ein hypothekardarlehen.

 

edit: wobei mir gerade einfällt, vielleicht war das nur eine annahme meinerseits. evtl. wertet die bank die schätzung von sprengnetter ohnehin anders ein. aber überrascht bin ich dennoch dass "irgendeine" schätzung zumindest wesentlich höher als der kaufpreis ausfällt.

bearbeitet 29. Oktober 2024 von Relii

[Relii]

weil sich gerade in meinem erweiterten familiären umfeld sowas (als anlage) gekauft hat: ist eine wohnung mit einem HWB von mehr als 110 kWh/m² / Energieklasse D eine sprichwörtliche geldverbrennungsanlage (für den mieter)? da heizt man doch zum fenster raus oder?

kann man da als eigentümer irgendwelche quick fixes machen um das ein bisserl zu verbessern?

[LASK08]

Relii schrieb vor 3 Minuten:

weil sich gerade in meinem erweiterten familiären umfeld sowas (als anlage) gekauft hat: ist eine wohnung mit einem HWB von mehr als 110 kWh/m² / Energieklasse D eine sprichwörtliche geldverbrennungsanlage (für den mieter)? da heizt man doch zum fenster raus oder?

kann man da als eigentümer irgendwelche quick fixes machen um das ein bisserl zu verbessern?

Also wir haben in Wien eine Wohnung auf 72qm mit schlechterem HWB und zahlen aktuell 130 €/Monat für das Gas - sehe ich noch als ok an und bringt Mieter ned um. 

Quick fix: - Fenster/Türen neu einstellen, neue Dichtungen - (kostet je nach Anzahl Fenster hohe 3-stellige bis 4-stellige Summe), Wartung Therme (sofern Gasetagenheizung)  und Enttlüfung Heizkörper. 

[Derni]

Relii schrieb vor 1 Stunde:

weil sich gerade in meinem erweiterten familiären umfeld sowas (als anlage) gekauft hat: ist eine wohnung mit einem HWB von mehr als 110 kWh/m² / Energieklasse D eine sprichwörtliche geldverbrennungsanlage (für den mieter)? da heizt man doch zum fenster raus oder?

kann man da als eigentümer irgendwelche quick fixes machen um das ein bisserl zu verbessern?

Fenster tauschen, wahrscheinlich könntest sogar eine Förderung von der Stadt Wien beantragen + den Handwerkerbonus. Im Prinzip verlierst die ganze Wärme eh nur über die Fenster und die Tür. 

https://www.wien.gv.at/amtshelfer/bauen-wohnen/wohnbaufoerderung/wohnungsverbesserung/fenstertausch.html

[Relii]

LASK08 schrieb vor 1 Stunde:

Also wir haben in Wien eine Wohnung auf 72qm mit schlechterem HWB und zahlen aktuell 130 €/Monat für das Gas - sehe ich noch als ok an und bringt Mieter ned um. 

gut, 130 euro sind halt auch nicht nix... ich zahl aktuell nicht mal 30 für knapp 100 m². ist halt ein betrag der dir potentiell von der miete abgeht...

Zitat

Fenster tauschen, wahrscheinlich könntest sogar eine Förderung von der Stadt Wien beantragen + den Handwerkerbonus. 

ich hab damit gsd eh nix zu tun und hab mich geweigert, meine meinung beim familienessen kund zu tun, weil ich grundsätzlich nicht versteh warum man sich so eine bude antut...  

[Flana]

Relii schrieb vor 3 Stunden:

gut, 130 euro sind halt auch nicht nix... ich zahl aktuell nicht mal 30 für knapp 100 m². ist halt ein betrag der dir potentiell von der miete abgeht...

ich hab damit gsd eh nix zu tun und hab mich geweigert, meine meinung beim familienessen kund zu tun, weil ich grundsätzlich nicht versteh warum man sich so eine bude antut...  

So blöd es klingt (und man ja grundsätzlich net "beim Fenster rausheizen soll") ... Aber wenn ich das richtig verstehe und das Objekt vermietet werden soll, sind die HK ja BK und hat keinen - zumindest nicht direkt - Einfluss auf die Miete ... Da halt wieder die Frage dann, wieviele Mieter sind tatsächlich so mündig, dass sie die BK in ihre potentielle Miete einpreisen ...

[Relii]

Flana schrieb vor 22 Minuten:

die HK ja BK und hat keinen - zumindest nicht direkt - Einfluss auf die Miete

ich würde mir beim kauf eher überlegen wer da einzieht; angenommen die BK sind 200 euro, gas- und strom machen dann aber auch  200 euro (statt vielleicht 80 euro in einer "modernen" wohnung) aus, dann kann ich von jemandem, der vielleicht 1.000 euro budget fürs wohnen hat, nur 600 euro verlangen (statt zB 720 im best case). man hat einfach einen "anderen" interessentenkreis für die bude und man könnte eben das geld das verheizit wird, selbst einstreifen.

aber es ist dem käufer wahrscheinlich eh powidl ob da jetzt 100 euro mehr oder weniger reinkommen. ich befürchte ohnehin, dass das eines der geringsten probleme bei der wohnung sein wird.