Hausbau

[wienerfußballfan]

Silva schrieb vor 8 Minuten:

Das ist mir bekannt. Wir haben diese Woche ein Gespräch mit der Bank, da wird uns dann wohl gesagt werden, für wie viel unsere Sicherheiten und Erparnisse reichen. Den kleinen Grund könnte ich mir wohl alleine ohne Kredit leisten.

Ich habe jetzt mit ein paar Firmen Kontakt gehabt und so wie mir das ein Verkäufer erklärt hat, haben sie jetzt ganz anders als noch vor ein paar Monaten immer wieder Aktionen, weil eben es schwieriger geworden ist. Persönlich kann ich mir halt nicht vorstellen, dass die Preise billiger werden können, weil Rohstoffpreise wohl nicht am österr. Markt alleine entschieden werden und Personalkosten sind wohl bis zu einem minimalen Grad vermeidbar. Gewinnspanne wird vielleicht kleiner, aber das kann ich nicht beurteilen, wie viel da drinnen wäre.

Ich kenne mich nicht aus, aber siehe obigen Absatz: Ist da wirklich viel möglich, womit die Preise deutlich sinken könnten? Vielleicht bin ich ja naiv und/oder pessimistisch, aber ich bezweifel halt, dass es (beim Neubau) weit nach unten geht.

Als Tipp: Mit Infina haben meine Bekannten auch gute Erfahrungen gemacht, die vergleichen sozusagen sämtliche Angebote der Banken, ähnlich wie Durchblicker, vergleichen lohnt. Experte bin ich auch keiner, aber ich gehe davon aus, dass der Markt sich bereinigt und es tatsächlich etwas günstiger wird zumindest kurzfristig einfach weil der Absatz fehlt. Rein vom Gefühl her wirkt es so, als würden 2/3 der "normalen" Neuaufträge wegbrechen. Bin selbst einer davon:D 2019 hätte ich wohl schon zum Bauen begonnen

[Boidi]

Viel runter wirds nicht gehen eher gleichbleibend. Aber aufgrund der Inflation wirds de facto billiger

[Silva]

Boidi schrieb vor 1 Minute:

Viel runter wirds nicht gehen eher gleichbleibend. Aber aufgrund der Inflation wirds de facto billiger

So hätte ich es auch eingeschätzt, ohne mich auszukennen.

wienerfußballfan schrieb vor 9 Minuten:

Als Tipp: Mit Infina haben meine Bekannten auch gute Erfahrungen gemacht, die vergleichen sozusagen sämtliche Angebote der Banken, ähnlich wie Durchblicker, vergleichen lohnt.

Wenn wir dann konkret ein Projekt angehen, würden wir dann sowieso mehrere Banken konktaktieren und die wirklichen Details besprechen. Zur Zeit schaffen wir uns einen Überblick. Neben dem Grundstück hat sich jetzt auch kurzfristig die Chance auf ein (zu?) kleines Haus ergeben. Werde ich wahrscheinlich dann in den nächsten Tagen eh auch hier ansprechen, wenn ich mal konkretere Infos habe.

[hcg]

Boidi schrieb vor 3 Stunden:

Viel runter wirds nicht gehen eher gleichbleibend. Aber aufgrund der Inflation wirds de facto billiger

Jeder der das glaubt, muss mir erstmal erklären wieso die Immobilienpreise fast 1:1 der Zinsentwicklung gefolgt sind.

Die Gesetze von Angebot und Nachfrage wirken auf jeden (freien) Markt ein - wieso sollte der Immobilienmarkt eine Ausnahme sein?
Manche haben wohl die Lektionen aus Japan oder auch dem österreichischen Immobilienmarkt aus den 90ern-Nullerjahre vergessen, in dem Immobilien faktisch real an Wert verloren haben.

Es liegt mMn eher an der (irrationalen) Liebe der Österreicher zu Immobilien: Man betrachtet es nicht rational als Investment mit Opportunitätskosten sondern stark emotional

[hcg]

Silva schrieb vor 4 Stunden:

Ich kenne mich nicht aus, aber siehe obigen Absatz: Ist da wirklich viel möglich, womit die Preise deutlich sinken könnten? Vielleicht bin ich ja naiv und/oder pessimistisch, aber ich bezweifel halt, dass es (beim Neubau) weit nach unten geht.

Aus meiner Sicht ist es notwendig weil der Markt stark überhitzt ist (bzw. besser gesagt: war). Das ist auch der Grund warum es die KIM-VO gibt: Um zu verhindern dass die Immobilienblase ein strukturelles Problem in den Bilanzen der Banken wird. Die Oenb hat ja auch nicht grundlos vor einer Immobilienblase in Österreich gewarnt.

Wird es weiter runtergehen? Meine Meinung (Achtung Glaskugel) dazu ist: 
Bei einer rationalen Betrachtung und rationalem handeln der Marktteilnehmer wäre es die einzig logische Konsequenz. Wir haben aktuell einen Angebotsüberhang (sprich mehr Angebot als Nachfrage), das führt dazu dass Wert nicht erfasst wird (oder auf Deutsch: dass keine Transaktionen durchgeführt werden da Angebot und Nachfrage nicht im Gleichgewicht ist). Die Folge daraus wäre in einem funktionierenden Markt eine Reduktion der Preise bis der Markt wieder im Gleichgewicht ist.

Wenn man sich das Ganze jetzt mit den aktuellsten Transaktionszahlen hinterlegt (2023 war hinsichtlich Transaktionsvolumen auf dem Stand wie vor 10 Jahren) und die Hypothese berücksichtigt dass NUR die Transaktionen stattfinden die "attraktiv" (sprich: nur die besten, tollsten schönsten, fairsten Wohnungen / Häuser etc führen zu einer Transaktion) sind und die übrigen Transaktionen nicht stattfinden, weil eben Preis <> Nachfrage nicht zusammenpassen, dann ist für mich weiterhin der Schluss gültig dass die Preise nachgeben werden (müssen).

Bezüglich der Baukosten verhält es sich ähnlich: Der Sektor war die letzten +- 10 Jahre massiv verwöhnt, hat Margen gesteigert und sich die Rosinen bei den Aufträgen herausgepickt. Nun besteht ein massiver Nachfragerückgang also wird man die Margen zurückfahren (ggfs. sogar nur kostendeckend arbeiten um Fixkosten-Strukturen zu bedienen) usw. Auch bei den Materialien zeigt sich ein ähnliches Bild, bei Grundstücken usw. Im Zusammenschluss der Faktoren wird z.B. der Grund billiger, die Materialien billiger, die Handwerkerkosten günstiger was in Summe zu geringeren Baukosten führen (kann).

Auch der deutsche Verband der Bauwirtschaft geht von einem Rückgang der Baukosten in den nächsten 3 Jahren aus.

Das ist wohlgemerkt eine sehr theoretisch / rationale Betrachtung - das Problem ist, Märkte können lange irrational ("I waß wos mei Haus wert is!") agieren bzw. ist unsere Regierung wiedermal im Wahlkampfmodus (Förderungen, ...) sowie die Banken heftig am mithelfen (Stundungen für variable Kredite, ...) was den Prozess des Marktgleichgewichts verlangsamt.

Kurz gesagt - meine Meinung: 1) Man sollte Immobilien als Investment mit Opportunitätskosten betrachten und nicht als emotionale Sache. 2) Dass der Immobilienmarkt "nur eine Richtung - und zwar nach oben - kennt" ist ein Irrglaube den man u.U. teuer bezahlt. 3) Alles nur meine persönliche Meinung, feel free to disagree und keine Gewähr DYOR!

bearbeitet 22. April von hcg

[wienerfußballfan]

hcg schrieb vor 12 Minuten:

Aus meiner Sicht ist es notwendig weil der Markt stark überhitzt ist (bzw. besser gesagt: war). Das ist auch der Grund warum es die KIM-VO gibt: Um zu verhindern dass die Immobilienblase ein strukturelles Problem in den Bilanzen der Banken wird. Die Oenb hat ja auch nicht grundlos vor einer Immobilienblase in Österreich gewarnt.

Wird es weiter runtergehen? Meine Meinung (Achtung Glaskugel) dazu ist: 
Bei einer rationalen Betrachtung und rationalem handeln der Marktteilnehmer wäre es die einzig logische Konsequenz. Wir haben aktuell einen Angebotsüberhang (sprich mehr Angebot als Nachfrage), das führt dazu dass Wert nicht erfasst wird (oder auf Deutsch: dass keine Transaktionen durchgeführt werden da Angebot und Nachfrage nicht im Gleichgewicht ist). Die Folge daraus wäre in einem funktionierenden Markt eine Reduktion der Preise bis der Markt wieder im Gleichgewicht ist.

Wenn man sich das Ganze jetzt mit den aktuellsten Transaktionszahlen hinterlegt (2023 war hinsichtlich Transaktionsvolumen auf dem Stand wie vor 10 Jahren) und die Hypothese berücksichtigt dass NUR die Transaktionen stattfinden die "attraktiv" (sprich: nur die besten, tollsten schönsten, fairsten Wohnungen / Häuser etc führen zu einer Transaktion) sind und die übrigen Transaktionen nicht stattfinden, weil eben Preis <> Nachfrage nicht zusammenpassen, dann ist für mich weiterhin der Schluss gültig dass die Preise nachgeben werden (müssen).

Bezüglich der Baukosten verhält es sich ähnlich: Der Sektor war die letzten +- 10 Jahre massiv verwöhnt, hat Margen gesteigert und sich die Rosinen bei den Aufträgen herausgepickt. Nun besteht ein massiver Nachfragerückgang also wird man die Margen zurückfahren (ggfs. sogar nur kostendeckend arbeiten um Fixkosten-Strukturen zu bedienen) usw. Auch bei den Materialien zeigt sich ein ähnliches Bild, bei Grundstücken usw. Im Zusammenschluss der Faktoren wird z.B. der Grund billiger, die Materialien billiger, die Handwerkerkosten günstiger was in Summe zu geringeren Baukosten führen (kann).

Auch der deutsche Verband der Bauwirtschaft geht von einem Rückgang der Baukosten in den nächsten 3 Jahren aus.

Das ist wohlgemerkt eine sehr theoretisch / rationale Betrachtung - das Problem ist, Märkte können lange irrational ("I waß wos mei Haus wert is!") agieren bzw. ist unsere Regierung wiedermal im Wahlkampfmodus (Förderungen, ...) sowie die Banken heftig am mithelfen (Stundungen für variable Kredite, ...) was den Prozess des Marktgleichgewichts verlangsamt.

Kurz gesagt - meine Meinung: 1) Man sollte Immobilien als Investment mit Opportunitätskosten betrachten und nicht als emotionale Sache. 2) Dass der Immobilienmarkt "nur eine Richtung - und zwar nach oben - kennt" ist ein Irrglaube den man u.U. teuer bezahlt. 3) Alles nur meine persönliche Meinung, feel free to disagree und keine Gewähr DYOR!

Das Markt Gleichgewicht kann aber in dem Fall eine Preisreduktion nur bedingt darstellen, weil du durch Kreditrichtlinien einen nicht unerheblichen Teil des Marktes aussperrst. Der Häuslbauer war für den gesamten Bereich nicht unerheblich. 

 

Edit: ich möchte anmerken, dass es keine amerikanischen Zustände braucht wo das zweite Haus dem ersten über Kredit finanzierten Haus finanziert wird... Jedoch die EK Quote von 20% sollte fallen.

bearbeitet 22. April von wienerfußballfan

[Boidi]

hcg schrieb vor 53 Minuten:

Jeder der das glaubt, muss mir erstmal erklären wieso die Immobilienpreise fast 1:1 der Zinsentwicklung gefolgt sind.

Die Gesetze von Angebot und Nachfrage wirken auf jeden (freien) Markt ein - wieso sollte der Immobilienmarkt eine Ausnahme sein?
Manche haben wohl die Lektionen aus Japan oder auch dem österreichischen Immobilienmarkt aus den 90ern-Nullerjahre vergessen, in dem Immobilien faktisch real an Wert verloren haben.

Es liegt mMn eher an der (irrationalen) Liebe der Österreicher zu Immobilien: Man betrachtet es nicht rational als Investment mit Opportunitätskosten sondern stark emotional

Der Immobilienmarkt ist halt kein funktionierender mehr in Österreich. Und nachdem ja Grund und Boden begrenzt sind und so die Lage des Objektes auch eine entscheidende Rolle für den Preis spielt ist auch kein freier Markt

Oder anderes gesagt im Burgendland oder im Mühlviertel wirds sinken in Innsbruck oder Salzburg bleibts teuer weils nicht so viel gibt und weil genug ausländer da Geld reinpumpen und die zu hohen Preise weiter zahlen werden

bearbeitet 22. April von Boidi

[hcg]

Boidi schrieb vor 28 Minuten:

Der Immobilienmarkt ist halt kein funktionierender mehr in Österreich. Und nachdem ja Grund und Boden begrenzt sind und so die Lage des Objektes auch eine entscheidende Rolle für den Preis spielt ist auch kein freier Markt

Oder anderes gesagt im Burgendland oder im Mühlviertel wirds sinken in Innsbruck oder Salzburg bleibts teuer weils nicht so viel gibt und weil genug ausländer da Geld reinpumpen und die zu hohen Preise weiter zahlen werden

Das ist halt einfach nicht korrekt (und ich bereue es jetzt schon auf die Diskussion eingegangen zu sein). Löse dich von dem Stehsatz Grund und Boden ist eine endliche Größe und verstehe dass am Ende nur zwei Kräfte relevant sind: Angebot und Nachfrage.

Am Ende ist eine Immobilie ein Investment das eine Rendite von X% abwerfen soll (muss) - d.h. ist das Nicht der Fall, dann muss es (rational betrachtet) zu einer Korrektur kommen - egal ob in Wien, Innsbruck, Salzburg oder St. Pölten.

Und ja: Ein völlig freier Markt ist es nicht (wie übrigens kaum ein Markt in einer sozialen Marktwirtschaft) - aber absolut frei genug um an den Gesetzen eines Marktes zu partizipieren und es wurden Eingriffe an beiden Enden gesetzt (die KIM-VO ist ja nichts anderes als eine Preissenkung um die Luft aus der Blase zu nehmen).

[OidaFoda]

Boidi schrieb vor 5 Stunden:

 

Oder anderes gesagt im Burgendland oder im Mühlviertel wirds sinken in Innsbruck oder Salzburg bleibts teuer weils nicht so viel gibt und weil genug ausländer da Geld reinpumpen und die zu hohen Preise weiter zahlen werden

Eher umgekehrt,  in Niedrigpreisregionen wie Südburgenland, Obersteiermark oder Nordkärnten, wo noch das Verhältnis der Kaufpreise zum Einkommen der Käufer in stimmiger Relation stehen, werden sich die Preise mit leichter Stagnation halten bzw moderat steigen, in überbewerten Regionen kann es durchaus zu massiven Einbrüchen kommen. Ausnahmelagen werden immer hoch gehandelt werden,  insbesondere wo Geld gar keine Rolex mehr spielt 

[Derni]

Kommt halt drauf an, wenn es Wegzugsregionen sind wohl kaum. In Eisenerz werfen sie dir die Wohnung zum Beispiel hinterher bzw. reißen sie sogar teilweise ab. 

Mein Lieblingsbeispiel ist immer Ludweis-Aigen mit Quadratemeterpreisen von 4€/m². Mag sein dass die Preise nicht sinken, aber was bringt dir das wenn es dir niemand abkauft 

https://ludweis-aigen.riskommunal.net/Ludweis-Aigen/Bauplaetze

bearbeitet 22. April von Derni

[revo]

hcg schrieb vor 10 Stunden:

Als Konsequenz müssen halt, ganz der klassischen Lehre nach, die Baukosten sinken. Angebotsüberhang führt zu Preisnachgang bis sich wieder ein "Gleichgewicht" gebildet hat. Warum sollte diese Branchen davon gefeit sein? Die fetten Jahre sind jetzt nunmal fürs erste vorbei also muss sich auch diese Branche, wie jede andere, konsolidieren. Das einzig logische Resultat ist ein Rückgang der Immobilienpreise iVm den Baupreisen. 

Der starke Anstieg war halt in erster Linie ein Effekt des Leitzins - jetzt schlägt das Pendel in die andere Richtung aus.

 

Silva schrieb vor 10 Stunden:

Das ist mir bekannt. Wir haben diese Woche ein Gespräch mit der Bank, da wird uns dann wohl gesagt werden, für wie viel unsere Sicherheiten und Erparnisse reichen. Den kleinen Grund könnte ich mir wohl alleine ohne Kredit leisten.

Ich habe jetzt mit ein paar Firmen Kontakt gehabt und so wie mir das ein Verkäufer erklärt hat, haben sie jetzt ganz anders als noch vor ein paar Monaten immer wieder Aktionen, weil eben es schwieriger geworden ist. Persönlich kann ich mir halt nicht vorstellen, dass die Preise billiger werden können, weil Rohstoffpreise wohl nicht am österr. Markt alleine entschieden werden und Personalkosten sind wohl bis zu einem minimalen Grad vermeidbar. Gewinnspanne wird vielleicht kleiner, aber das kann ich nicht beurteilen, wie viel da drinnen wäre.

Ich kenne mich nicht aus, aber siehe obigen Absatz: Ist da wirklich viel möglich, womit die Preise deutlich sinken könnten? Vielleicht bin ich ja naiv und/oder pessimistisch, aber ich bezweifel halt, dass es (beim Neubau) weit nach unten geht.

Naja, selbst wenn die Preise bei den Bauträgern sinken, durch die hohen Zinsen ist es immer noch deutlich teurer für die Häuslbauer im Endeffekt.

[hcg]

revo schrieb vor einer Stunde:

 

Naja, selbst wenn die Preise bei den Bauträgern sinken, durch die hohen Zinsen ist es immer noch deutlich teurer für die Häuslbauer im Endeffekt.

Und genau das ist halt der Grund warum die Preise sinken werden / sinken. Der Zinssatz macht das Vorhaben so teuer das nur ein sinkender Preis das Ganze wieder ins Gleichgewicht bringt.

Das ist genau der Punkt ja, ich sage nicht dass das Vorhaben beim Einsatz von Fremdkapital gesamthaft günstiger wird, ich sage nur dass der Preis des Assets, also der Immobilie, sinken wird.

[OidaFoda]

hcg schrieb vor 31 Minuten:

Und genau das ist halt der Grund warum die Preise sinken werden / sinken. Der Zinssatz macht das Vorhaben so teuer das nur ein sinkender Preis das Ganze wieder ins Gleichgewicht bringt.

Das ist genau der Punkt ja, ich sage nicht dass das Vorhaben beim Einsatz von Fremdkapital gesamthaft günstiger wird, ich sage nur dass der Preis des Assets, also der Immobilie, sinken wird.

Nein, den Peak beim Zins haben wir schon erreicht,  die KIM Verordnung wird in dieser Form nicht haltbar sein, die enormen Kosten beim Neubau kommt wieder den Bestandsobjekten zu Gute. Es geht langsam wieder gen Norden 

[hcg]

OidaFoda schrieb vor 2 Stunden:

Nein, den Peak beim Zins haben wir schon erreicht,  die KIM Verordnung wird in dieser Form nicht haltbar sein, die enormen Kosten beim Neubau kommt wieder den Bestandsobjekten zu Gute. Es geht langsam wieder gen Norden 

Peak-Zins: ja, aber 25 bps Schritte sind keine Gamechanger bis auf weiteres

KIM-VO: Sehe ich - und bislang auch jedes Gericht - anders

neubaukosten: auch die können - oh Wunder - sinken 

 

nichts geht gen Norden

[OidaFoda]

hcg schrieb vor 7 Stunden:

Peak-Zins: ja, aber 25 bps Schritte sind keine Gamechanger bis auf weiteres

KIM-VO: Sehe ich - und bislang auch jedes Gericht - anders

neubaukosten: auch die können - oh Wunder - sinken 

 

nichts geht gen Norden

Hins. KIM VO: wird langsam aber sicher step by step aufgeweicht (teilweise schon erfolgt,  siehe Zwischenfinanzierung), die Banken nutzen vermehrt die gewährten Ausnahmekontingente

Neubau Kosten sind (mittelfristig) noch nie gesunken, darauf zu spekulieren ist sinnlos