Haus in Niederösterreich kaufen

[barrilete]

Hallo,

Ich schau mich seit Jahren nach Häusern um. In Wien selbst sind die Preise zu hoch. Deswegen recherchiere ich schon lange im Internet nach Alternativen in Niederösterreich.

In den letzten Monaten hab ich mehrere Häuser in Niederösterreich besichtigt und eins davon gefällt mir ganz gut. So bin ich auch mit einem Baufachmann hingefahren, um versteckte Mängel auszuschließen.

Im großen und Ganzen wäre das Haus in Ordnung. Ältere Häuser haben nicht die gleiche thermische Isolierung wie heute aber das würde mich nicht stören. Die Kosten für Wasser, Energie und Heizung wären nicht aussergewöhnlich hoch.

Was mir Sorgen bereitet ist der Wiederverkaufswert, falls ich das Haus in einigen Jahren verkaufen will. Der Baufachmann meinte, dass es ist kein Schnäppchen ist und bezweifelt dass man die gleiche Summe in Zukunft für das Haus bekommt.

Trotzdem hab ich ähnliche Häuser in der Umgebung gesehen und sie kosten nicht weniger..

In anderen Städten bekommt man für diese Summe nur eine kleine bis mittelgroße Wohnung. Dieses Haus und die Umgebung gefallen mir ganz gut. Es ist wie gesagt schon etwas älter aber laut Baumeister ist die Bausubstanz in Ordnung.

Wie ist eure Meinung dazu?

[Admira Fan]

wo liegt das Haus? Grösse? Alter? Kosten?

[bianco verde]

wo liegt das Haus? Grösse? Alter? Kosten?

Vor allem auf das "wo" kommt es an. Liegt es in einer gemeinde, in der baugründe gefragt sind, hast schon fast gewonnen, also vor allem der raum südlich wien. Bei mir ums eck haben leute ihre bude um 500.000 verkauft und dabei hab ich meinen arsch verwettet, dass sie das niemalsnie bekommen.

[Jesmond Dene]

Wenn das Haus Mitten in der Pampa steht - also nicht im Wiener Speckgürtel - würde ich die Finger davon lassen:

1. Der Baufachmann hat recht, dass du in 15 oder 20 Jahren für das Haus nicht den gleichen Preis erzielen wirst können (ich spreche nicht vom Baugrund). Dir muss bewusst sein, dass Bad/Küche/Fenster/Türen in 15 bis 20Jahren "alt und schirch" sind und revoviert gehören. Das gleiche kann je nach Zustand für Balkon, Terrasse und Fassade gelten. Tätigst du diese Investitionen nicht, wird dir kein Käufer den von dir bezahlten KP für das Haus + Inflationszuschlag zahlen.

2. Seit 1.4.2012 unterliegen Immobilienverkäufe im Privatbereich der Immo-ESt. Das heißt selbst bei einem Veräußerungsgewinn unterliegt dieser Gewinn einem Steuersatz von 25% ESt.

3. Schau dir dieses Video von Gerald Hörhan zum Thema Eigenheim (das sind die ersten 20 min) an:

bearbeitet 14. August 2014 von peregrinus

[blue-white]

2. Seit 1.4.2012 unterliegen Immobilienverkäufe im Privatbereich der Immo-ESt. Das heißt selbst bei einem Veräußerungsgewinn unterliegt dieser Gewinn einem Steuersatz von 25% ESt.

ich stimme dem Posting generell zu, aber der Punkt ... ich zitiere ...

Hauptwohnsitzbefreiung

Eigenheime und Eigentumswohnungen samt Grund und Boden (bis 1.000 m²) fallen nicht unter die Steuerpflicht nach § 30 EStG, wenn sie dem Veräußerer durchgehend

• seit der Anschaffung, mindestens aber seit zwei Jahren (erster Tatbestand) oder
• für mindestens fünf Jahre innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung (zweiter Tatbestand) als Hauptwohnsitz gedient haben

und in beiden Fällen der Hauptwohnsitz aufgegeben wird.

Gegenüber der Hauptwohnsitzbefreiung im Rahmen des Spekulationstatbestandes bis 31. März 2012 sind folgende Änderungen gegeben:

• Hauptwohnsitzzeiten als "Wohnungseigentumsbewerber" zählen bereits mit
• eine verlängerte Toleranzfrist von einem Jahr (bisher etwa sechs Monate) für die Begründung des Hauptwohnsitzes beim ersten Tatbestand
• die Fünfjahresfrist (zweiter Tatbestand)
• das Erfordernis der Aufgabe des Hauptwohnsitzes im Rahmen der Veräußerung
• die Voraussetzung, dass der Veräußerer selbst das Hauptwohnsitzerfordernis erfüllt

Hauptwohnsitz ist bei mehreren Wohnsitzen - wie bisher - der Mittelpunkt der Lebensinteressen. Wichtiges Indiz für die Feststellung des Hauptwohnsitzes ist die Meldung nach dem Meldegesetz, maßgebend sind aber stets die tatsächlichen Verhältnisse.

Beim veräußerten Gebäude muss es sich um ein Eigenheim oder eine Eigentumswohnung handeln. Dabei ist

• ein Eigenheim ein Wohnhaus mit nicht mehr als zwei Wohnungen,
• eine Eigentumswohnung eine Wohnung iSd Wohnungseigentumsgesetzes oder eine vergleichbare ausländische Wohnung,

wenn mindestens 2/3 der Gesamtnutzfläche eigenen Wohnzwecken dienen.

Beim ersten Tatbestand muss das Eigenheim oder die Eigentumswohnung dem Veräußerer - wie bisher - seit der Anschaffung und bis zur Veräußerung durchgehend und für mindestens zwei Jahre als Hauptwohnsitz gedient haben. Die Hauptwohnsitzbefreiung kommt nach dem zweiten Tatbestand nunmehr auch dann zum Tragen, wenn der Verkäufer innerhalb der letzten zehn Jahre mindestens fünf Jahre durchgehend in diesem Haus oder dieser Wohnung als Hauptwohnsitzes gewohnt hat. Eine Vermietung im übrigen Zeitraum wäre – im Gegensatz zur Herstellerbefreiung – für die Befreiung unschädlich.

In beiden Fällen gibt es eine Toleranzfrist von einem Jahr.

Diese bezieht sich beim ersten Tatbestand (Zweijahres-Tatbestand) sowohl auf die Zeit bis zum tatsächlichen Einzug, als auch auf die Zeit vor der Veräußerung. Es ist also nicht befreiungsschädlich, wenn der Veräußerer erst bis zu einem Jahr ab der Anschaffung den Hauptwohnsitz bezieht oder bereits bis zu einem Jahr vor der Veräußerung den Hauptwohnsitz beendet. Dazwischen muss er allerdings die vollen zwei Jahre Hauptwohnsitzer gewesen sein.

Bei beiden Tatbeständen gilt die Toleranzfrist auch für die Aufgabe des Hauptwohnsitzes: Es ist daher auch nicht befreiungsschädlich, wenn der Veräußerer bis zu einem Jahr nach der Veräußerung den Hauptwohnsitz noch beibehält. Da der Hauptwohnsitz beim zweiten Tatbestand (Fünfjahres-Tatbestand) nicht unmittelbar vor der Veräußerung gegeben sein muss, besteht die Befreiung auch dann, wenn der Steuerpflichtige seinen Hauptwohnsitz bereits vor Veräußerung aufgegeben hat.

Das Hauptwohnsitzerfordernis muss für Veräußerungen ab 1. April 2012 vom Veräußerer selbst erfüllt worden sein. Die Hauptwohnsitzbefreiung kann daher nicht mehr "vererbt" werden. Beim zweiten Tatbestand zählen dazu aber auch Zeiten, in denen der Veräußerer, wenn er das Grundstück unentgeltlich erworben hat, noch nicht Eigentümer gewesen ist. Wird daher ein geerbtes oder geschenktes Einfamilienhaus oder eine solche Eigentumswohnung verkauft, kommt es darauf an, ob der Veräußerer (auch als bloßer Mitbewohner des unentgeltlich Übertragenden) dort fünf Jahre durchgehend den Hauptwohnsitz gehabt hat. Wird hingegen eine Wohnung im Rahmen eines sogenannten "Mietkaufs" erworben, zählen die Zeiten, in denen die Wohnung bloß als Mieter bewohnt worden ist, für die Frist nicht mit. Die erworbene Eigentumswohnung kann daher in diesem Fall frühestens zwei Jahre nach der Anschaffung steuerfrei veräußert werden.

Es kommt mMn NUR darauf an, wo das Grundstück samt Gebäude liegt. Mehr nicht. Grund ist immerhin begrenzt, und wird vermutlich immer teurer werden, aber das nur in gewissen Gebieten.

Wirklich reich durch einen Weiterverkauf wird man mittlerweile nicht mehr. So viel sollte klar sein.

Früher verkaufte man im Bezirk Baden in diversen Dörfern den m² um 50 Schilling. Ich habe vor einigen Jahren schon relativ günstig noch den Meter um 75 Euro gekauft. solche Preissprünge sind nicht mehr drin. Schon gar nicht wenn dann noch eine Hütte drauf steht, die man dann eben teilweise renovieren muss.

Dazu kommen alte Heizsysteme etc.

Mittlerweile sind bei Reihenhäusern etc. Dinge wie Luftwärempumpe oder gar Erdwärmepumpe mit zusätzlicher Wohnraumlüftung Standard. Ebenso wenn man selbst neu baut, sollte man diese Standards anpeilen. Daher geht ein Haus mit Gastherme mit gerade einmal halbwegs dezenter Luftdichtheit in Zukunft bestimmt nicht mit Gewinn weg.

Wie ich zuvor schon sagte - Grund und Haus in Perchtoldsdorf, Brunn am Gebirge, etc.... - eventuell gehen da die Preise auch irgendwann nochmals so nach oben, dass man den "Wert" des Hauses so akzeptiert und trotzdem mehr dafür zahlt, aber verlassen würde ich mich nicht darauf unbedingt.

bearbeitet 14. August 2014 von blue-white

[bianco verde]

Wobei man bei "raum südlich von wien" auch differenzieren muss. Mödling, pdorf, baden, sogar pfaffstätten sind gefragt. Kottingbrunn usw schon weniger. Hirtenberg dann gar nicht mehr.

[Admira Fan]

Wobei man bei "raum südlich von wien" auch differenzieren muss. Mödling, pdorf, baden, sogar pfaffstätten sind gefragt. Kottingbrunn usw schon weniger. Hirtenberg dann gar nicht mehr.

sagen wir bis höhe baden geht alles ganz gut!!!!

[LASK08]

Also wenn du nicht darin wohnen willst, sondern eine Art Wertanlage suchst, wärst du vermutlich mit Baugrund/Acker/Wald besser beraten. Ist halt auch eine Sache von Angebot und Nachfrage.

[HchelH]

sagen wir bis höhe baden geht alles ganz gut!!!!

Würde sagen der halbe Bezirk Baden ist ganz gut (Ebreichsdorf,Oberwaltersdorf,Teesdorf usw) , die andere Hälfte eher nicht (Pottenstein,Weissenbach,Hirtenberg da hinten usw)

[barrilete]

@Bianco Verde

Es liegt in einer grösseren Gemeinde in NÖ, nicht Wien Umgebung sonder weiter weg aber eine gute Bahnanbindung ist vorhanden und die Infrastruktur ist sehr gut (Supermärkte, Schulen, Geschäfte, usw...)

[barrilete]

@peregrinus

Das Haus liegt nicht weit von einem Bahnhof in der Nähe von Krems. Es wurde in den 70er Jahren gebaut.

Ein Haus im Wiener "Speckgürtel" kann ich mir derzeit nicht leisten. Sie kostens mindestens das doppelte

Manche Häuser dort stehen schon lange zum Verkauf aber das war jetzt das einzige, wo man vom Zustand her gleich einziehen könnte. Das Badezimmer wurde renoviert andere Bereiche wurden renoviert. Ein Makler von der Bank Austria meinte, es wurden schon Angebote gemacht aber das bringt nicht viel, weil die Eigentümer damit nichts anfangen können.

Danke für das Video!

[raumplaner]

Also wenn du nicht darin wohnen willst, sondern eine Art Wertanlage suchst, wärst du vermutlich mit Baugrund/Acker/Wald besser beraten. Ist halt auch eine Sache von Angebot und Nachfrage.

Klar, ist ja ganz einfach sich landwirtschaftliche flächen zu kaufen.

[cmburns]

Geh mal auf edikte.gv.at und stöber dich dort durch die angehängten Gutachten zu Häusern/Grundstücken, vielleicht sogar in der Gegend, da bekommst einen guten Überblick wie das so berechnet wird und wies generell aussieht.

[barca11]

Also vielleicht steh ich mit der Meinung allein da, aber wenn ich mir ein Haus kaufen würde, würde mich eher der Momentane Preis interessieren und nicht der Wiederverkaufswert! Bzw. Ob es mir jetzt den Preis Wert ist.

[barrilete]

Ich verstehe deinen Standpunkt aber es macht mir trotzdem Sorgen, ob man das Haus später überhaupt wieder verkaufen kann bzw. ob man dann 30.000 weniger dafür bekommt.